1. Is the building registered as urban?Ist das Gebäude als „urbano“ eingetragen?
Every property in Portugal has a tax record, the caderneta predial. If the ruin is listed as an urban article (artigo urbano), the building legally exists and rebuilding is usually possible. If the plot is only rustic (artigo rústico) and the walls are not registered, you may be buying farmland with stones on it.Jede Immobilie in Portugal hat einen Steuerauszug, die caderneta predial. Steht die Ruine als städtischer Artikel (artigo urbano) darin, existiert das Gebäude rechtlich, und ein Wiederaufbau ist meist möglich. Ist das Grundstück nur rustikal (artigo rústico) und sind die Mauern nicht eingetragen, kaufen Sie womöglich Ackerland mit Steinen darauf.
2. Who owns it, and is it free of charges?Wem gehört sie, und ist sie lastenfrei?
The land registry certificate (certidão permanente do registo predial) shows the owners and any mortgage or charge. Many ruins belong to several heirs of an undivided estate (herança indivisa): every heir must agree and sign, which can block a sale.Die Grundbuchbescheinigung (certidão permanente do registo predial) zeigt Eigentümer und Belastungen. Viele Ruinen gehören mehreren Erben einer ungeteilten Erbengemeinschaft (herança indivisa): Alle Erben müssen zustimmen und unterschreiben. Das kann einen Verkauf blockieren.
3. Was it built before 1951?Wurde sie vor 1951 gebaut?
Buildings erected before 7 August 1951 do not need a habitation licence (licença de utilização) for a sale; a certificate of the construction date replaces it. For later buildings the licence must exist.Gebäude, die vor dem 7. August 1951 errichtet wurden, brauchen für den Verkauf keine Nutzungsgenehmigung (licença de utilização); eine Bescheinigung über das Baujahr ersetzt sie. Für jüngere Gebäude muss die Genehmigung vorliegen.
4. What does the municipal plan allow?Was erlaubt der Flächennutzungsplan?
Each municipality's master plan (PDM) sets what may be built, how high and how large. Check also whether the plot lies in the agricultural reserve (RAN) or the ecological reserve (REN); both restrict building. The municipality answers with a formal information request (pedido de informação prévia) before you buy.Der Plan jeder Gemeinde (PDM) legt fest, was, wie hoch und wie groß gebaut werden darf. Prüfen Sie auch, ob das Grundstück in der Agrarreserve (RAN) oder der ökologischen Reserve (REN) liegt; beide schränken das Bauen ein. Vor dem Kauf antwortet die Gemeinde auf eine förmliche Voranfrage (pedido de informação prévia).
5. What does it cost beyond the price?Was kostet es über den Preis hinaus?
Property transfer tax (IMT) and stamp duty of 0.8% apply at purchase; the IMT rate depends on whether the property is urban or rustic and on your situation, so let your lawyer calculate it. Add notary and registry fees, and budget the renovation separately: in a ruin it is usually the larger number.Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer von 0,8 % an; der IMT-Satz hängt davon ab, ob die Immobilie städtisch oder rustikal ist, und von Ihrer Lage, deshalb rechnet ihn Ihr Anwalt. Dazu kommen Notar- und Registerkosten, und die Sanierung planen Sie gesondert: Bei einer Ruine ist sie meist die größere Zahl.
6. Can you reach it, and is there water and power?Kommen Sie hin, und gibt es Wasser und Strom?
A legal access road, a water source and a realistic grid connection decide more about cost than the walls. Ask the municipality and the utilities before you sign.Eine rechtlich gesicherte Zufahrt, eine Wasserquelle und ein realistischer Stromanschluss entscheiden mehr über die Kosten als die Mauern. Fragen Sie Gemeinde und Versorger, bevor Sie unterschreiben.
This guide is general information, not legal advice. Every purchase needs a Portuguese lawyer or solicitor.Dieser Ratgeber ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Jeder Kauf braucht einen portugiesischen Anwalt oder Solicitador.
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